深圳住房要学习“新加坡模式”楼市格局将面临巨变

作为中国改革开放的前沿城市,深圳的房价和改革举动一样受人关注。

在“7·15”楼市调控政策发布一个半月后,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的讲话,再次引发深圳下一步楼市调控方向的热议。

但与此不协调的是,深圳人均居住面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线,主要原因就是深圳还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

张学凡透露的信息,在业界引起热烈讨论。今年是深圳经济特区建立40周年,也是深圳获批中国特色社会主义先行示范区一周年。业界认为,深圳房地产市场走向有风向标意义,这意味着深圳楼市格局会面临巨变。

据中指研究院数据,2019年,深圳市商品住宅成交均价为55821元/㎡,是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均价在6.5万/㎡左右波动。

新加坡目前已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

“但这也会使得参与深圳未来商品房建设的房企可能面临更加激烈的竞争。”宋丁认为,“目前全国房企都积极涌入深圳市场,但随着保障性住房比例增大,商品房比例便会缩小,也意味着一些企业可能要被淘汰出局。

南师附小九龙湖校区位于九龙大道以东,九江街以北,黄岗山路以西,总占地面积67.7亩,总建筑面积3.78万㎡,总投资约1.24亿元。学校为小学六年制学校,共有51个教学班,学生人数约2300人,配备教师约150人。

90年代末,东南亚金融风暴给我国经济造成了巨大的冲击,再加上住房条件改善的需要,成为房地产业走向市场化的一个契机。

张学凡在上述发布会上表示,在“十四五”期间,深圳在用地供应上会做一些调整,住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。

南师附小腾龙校区位于九龙湖圭峰大道以东、景德镇街以南、怀玉山大道以西、风顺东街以北,距离西站南广场地铁站较近,地理位置优越。校园占地面积53497.87m,总建筑面积35601㎡,其中地下建筑面积3498.79㎡,地上建筑面积32102.21㎡。

其中,九龙湖有3所学校列为橙色预警学校,分别为:南师附小九龙湖校区、南师附小新龙校区、南师附小腾龙校区,这3所学校均属于南昌师范附属实验小学教育集团(简称南师附小教育集团),同时,南昌市教育局提示:招生预警信息存在动态变化和不确定性,本次预警仅供家长参考,不作为购置房产和迁移户口的参考依据。

红谷滩新区腾龙学校(南昌师范附属小学教育集团腾龙校区)小学过渡学区划分范围(2019年):龙兴大街以南至北龙潘街以北,九龙大道以东至赣江南大道以西合围区;上饶街以南至鹰潭街以北,婺源路以东至九龙大道以西合围区;沪昆铁路线以南至抚州大街以北,枫生高速以东至婺源路以西合围区;龙兴大街以南至抚州大街以北,杨岐山大道以东至枫生高速以西合围区;青花九龙、九龙阳光暂时在腾龙学校过渡。主要楼盘有:枫生高速以东的新力江悦、东投新力樘悦、中奥滨江one、国博一期、国博二期、新琚花园、九龙明珠、上海建工恒锦家苑、富源花园、红谷滩新区金融商务区功能配套项目、新力东园、新旅明樾台;枫生高速以西的新力琥珀园、新力合园、正荣华润玲珑府、金茂悦、青花九龙、九龙阳光、新力禧园、金麒麟半山半城、新力龙湾、江铃时代城、创业花园等,涉及的范围可谓十分广泛。(以上小学学区划分(含过渡)为2019年,仅供参考,2020年还未出)

如何学习“新加坡模式”

“长效机制可以有很多条措施,其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。”张学凡表示,这个体系的核心是大力发展公共住房。我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,这是一个长远目标。“新加坡模式”对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用。

今年47岁的虎形山村村民刘电花从小就学会了挑花。“平时很少有买家。一件一万多元的筒裙看似贵,但分摊到每天也只有二三十元。”刘电花一直坚持做挑花,但家庭主要经济来源仍靠种植金银花、药材以及丈夫的工资。“现在年轻女孩都不愿学,我的孩子哄着才愿意学一些。”

“隆回县会唱呜哇山歌的人本来就少,各级代表性传承人只有5个。因为比不上打工赚钱,愿意学的年轻人很少。”戴田生近年来拿了不少山歌奖,但他家的主要经济来源是维修摩托车、种植金银花等。

作为花瑶代表性民俗之一,过去瑶乡女性几乎都会挑花,但现在当地仅约60%的年轻女性会。民俗传承“断代”是花瑶挑花面临的困境之一。

“以前花瑶姑娘不会挑花都嫁不出去,现在没这个传统了。”沈燕希今年36岁,是当地少有的会挑花的年轻人。她的挑花技艺习自母亲,“我至今还保存着80多年前奶奶送给母亲的挑花筒裙”。

过去40年间,深圳GDP(国内生产总值)从1.69亿元增长至2.69万亿元,猛增超万倍。

为此,深圳提出一个大规模建房行动。张学凡表示,大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。其中,公共租赁住房这一块,有110万公共租赁住房的发展目标,每年公共租赁住房建设10万套,深圳将通过五年甚至八年的补短板,力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解,以此稳定房地产市场,让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

“而目前深圳市场上仍需要有更多品种、更多形式的住房,特别是保障住房。”宋丁表示,类似于深圳这样的大城市,大量人口进入,在住房供应方面不能完全满足市场需要。通过这样一些模式来保证房地产行业的平稳健康发展,坚持房住不炒,本着这样一个大的原则,各类有利的探索都是可以展开的。

沈燕希说,为加强花瑶挑花保护传承力度,隆回县组织挑花各级代表性传承人在中小学校每年定期开展10个课时的挑花知识、技艺推广工作。虽然“也有不少设计学院、职高邀请代表性传承人授课,但这远远不够。”

“从1998年房改之后,中国的住房模式实际上走向了‘GDP模式’、‘经济驱动模式’。”朱罗纪认为,在“GDP模式”下带来的房价过高、人均住房面积不足等问题,合理的解决办法是通过提高重点城市居住用地比例,增加商品房供应量,同时配以需求管制,以此来稳定房地产价格。

同时,新加坡模式”中,规定申请组屋必须要提交真实合法的材料,如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。此外,该类房产还要求5年内不允许出售,即使5年之后流入市场交易,还需当地政府部门审核批准,只能卖给有购买组屋资质的购房者,此类规定基本上杜绝了炒房的可能性。

红谷滩新区新龙学校 (南昌师范附属小学教育集团新龙校区)小学学区划分范围(2019年):祥云大道以南、西站大街以北、婺源路以东、九龙大道以西合围区域。主要楼盘有九龙湖花园1区、赣铁九龙府、锦天府、龙岗花园等。

南师附小九龙湖校区、南师附小新龙校区、南师附小腾龙校区3所学校周边的小区较多,特别是腾龙学校,过渡的学区范围十分广泛,导致发出橙色预警,也是情理之中。3所学校的地理位置示意如下:

今年45岁的虎形山瑶族乡白水洞村村民戴田生,结婚后从岳父那里学会了呜哇山歌,凭借出色的嗓音在当地小有名气。他联合会山歌的人成立了呜哇山歌组合,推广山歌文化。

张学凡在此次发布会上指出,“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循。坚持“房住不炒”定位,使住房回归民生属性,体现了以人民为中心的发展思想,是建设民生幸福标杆城市的必要前提。

02 南师附小新龙校区

“未来大量的保障性住房入市,该类房产包括人才住房、安居商品房等,其价格肯定是低于市场商品房价格,甚至一半都不到。由此可以预判,未来深圳房产均价会出现明显下降,但是这并不代表商品房市场的价格会下跌。”宋丁对此表示,供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场,实际上商品房供需仍是维持平衡的。在这种情况下,商品房市场不会出现大的下跌的情况,反而在经济发展向好的情况下,可能还会缓慢上涨。

“深圳学习新加坡模式,并不意味着照搬。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示,如果我们导入新加坡模式,会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。但新加坡模式需要试验,要尽可能解决这个新模式带来的新问题,减少新问题带给市场的震动。

01 南师附小九龙湖校区

3所南师附小相关介绍及学区划分(含过渡)

8月28日,张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会(下称“发布会”)上有个演讲,提出新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳学习“新加坡模式”,保障性住房比例增多,商品房比例减少,深圳房价未来将会何去何从?

03 南师附小腾龙校区

花瑶代表性民俗呜哇山歌的保护传承也面临着和花瑶挑花同样的困境。

2019年,深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元,居各经济特区之首。常住人口约1344万,40年来,常住人口增长约42倍。同期,北上广人口增长在1-2.5倍之间。

“目前隆回县会呜哇山歌的也就几十人,我们的组合一开始有20多人,现在只剩一半,主要因为赚不到钱。”戴田生说,他们接到的演出并不多,一次演出每人能赚100元至150元。但往往还需自己开车,山区路远,光油费就是一笔不少的开支。

“一件挑花筒裙需要一年、挑三四十万针才能完成,制作时间长,很难靠这个技艺谋生。”沈燕希说,一件好的挑花筒裙售价1.4万元(人民币,下同)左右,客户并不多,当地也没固定销售渠道。

宋丁也对第一财经记者表达了相似的看法,他认为,深圳过去20年更多的是市场化模式,在大大促进房地产发展的同时,也带来了一些弊病,比如,房价不断高涨、供需结构性失衡等。

一方面是人口和经济的迅速增长,另一方面是用地受到很大限制,于是,深圳成为中国诸多城市中,新房供应和人口增长最为尖锐的城市之一,这导致深圳房价一直高居不下。

张学凡介绍,深圳还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

南师附小新龙校区位于圭峰大道以东、九江街以南,目前正在原龙岗学校基础上扩大用地。新校园总用地面积约90亩,总建筑面积62593平方米,规划为九年制中小学,其中小学30班、初中27班。

在湖南邵阳隆回县西北部海拔1300多米的虎形山瑶族乡,聚居着一个有近万人的花瑶部落,因这里的女性都穿色彩艳丽的挑花服饰而被称为“花瑶”。

花瑶挑花源于汉代,主体图案包括动物、植物、历史人物等上千种,无需描绘设计和模具,全凭挑花女心中的构图和娴熟的技巧。2006年,花瑶挑花被列为首批国家级非物质文化遗产名录项目,沈燕希是该项目在隆回县唯一的省级代表性传承人。

(3所学校地理位置示意图)

与此同时,在“新加坡模式”下,房地产开发商需要注意哪些方面?

途径:提高城市居住用地比例

加大供应是途径之一。2019年,深圳房地产投资额达到3059亿元,是2014年1069亿元的2.86倍。2019年全年深圳房地产增加值达到2285亿元,比2014年的1324亿元增长73%。

红谷滩新区腾龙学校(南昌师范附属小学教育集团腾龙校区)小学学区划分范围(2019年):西站大街以南,上饶大街以北,婺源大道以东、九龙大道以西合围区域。主要楼盘有力高御景天城、华润凯旋门、安丰花园、新旅明樾府、恒锦九龙湖等。

“非遗保护离不开传承人的支撑,既需要提升普通传承者的待遇,也要通过不断发掘民俗的‘老忠实粉丝’,评定更多代表性传承人,为对非遗传承作出贡献的‘隐者’带来荣誉感和自信。”戴田生表示,他会坚持把山歌唱下去,努力把花瑶文化推向更广天地。(完)

红谷滩新区新龙学校 (南昌师范附属小学教育集团新龙校区)小学过渡学区划分范围(2019年):祥云大道以南、沪昆铁路线以北、枫生高速以东至婺源路以西的合围区域;绿地学府公馆在红谷滩新区新龙学校暂时过渡。主要楼盘有锦翠金色院、首地蓝天熙郡、新力铂园、华硕御龙苑、正荣学府壹号、红谷瑞仕城际广场、站西花园、九龙十一度、新宇盛世广场、正荣绿地学府公馆等。

呜哇山歌是一种“高腔山歌”,被称为“民歌中的绝唱”,多为瑶族、汉族男性在劳作中加油鼓劲时演唱,题材包括劳作、婚嫁等。它对嗓音的要求很高,一些爱山歌的人往往因嗓音不好当不了山歌歌手。

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋,建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2016年,高达82%的公民居住在组屋里,住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

宋丁表示,在该趋势下,未来房企在商品房这块的操作空间将会收窄,保障性住房的任务将增加。但同时,政府对于介入保障性住房建设的房企也有一定要求,由于保障性住房公益成分多一些,收益随之将会收窄,对于小型房企来说承建该类项目压力较大,未来可能国有房企或者一些超大型、使命感较强的房企会积极进入。

为了从根本上解决这一矛盾,深圳在不断尝试解决途径。

红谷滩新区九龙新城第一小学(南昌师范附属小学教育集团九龙湖校区)小学学区划分范围(2019年):祥云大道以南至龙兴大街以北,九龙大道以东至赣江南大道以西合围区域。主要楼盘有九龙湖花园2区、九龙馨苑、明园九龙湾、绿地悦城、万科粹叠园等。

另外,根据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,低于国家相关标准中25%~40%的下限。

未来深圳房价:均价走低,单价保持

部分图文来自网络及其他媒体平台

我国房地产业经过几十年的发展,国内住房模式也经历过几个不同时期。

资深地产评论人朱罗纪对第一财经记者表示,“新加坡模式”的顶层设计理念是很不错的,我们学习的方向应在“神”不在“形”,更多的应该学的是新加坡在住房问题方面的解决思想,应真正是把住房当做民生用品看待,不能让住房市场转化为金融市场。